新物业向业主公布监督电话。

见全认为，成立业委会是解决物业纠纷的前提。

片警也建议小区内安装“电子眼”。

康桥居委会主任高虹说，社区是我家，建设靠大家。

　　■专家说法

　　很多时候开发商都用了“障眼法”
　　周长鹏律师说，因为开发商遗留问题引发的物业管理难题，已经成了部分小区的“顽疾”

　　“湖滨苑小区的问题说到底是开发商遗留问题，只是在这个小区比较集中也比较严重。”济南市物业管理行业协会法律专业委员会主任周长鹏律师认为，水电设施没有达到一户一表，变压器容量严重不达标，建设时没有地下车库……显然，开发商为了节约成本扩大利润，而采取了比较极端的近乎杀鸡取卵式的开发方式，这必然带来业主入住后的一系列问题。
　　“但是，当开发商撤走后，直接跟业主接触的就只有物业了。如果是开发商的物业公司，他们就像开发商的代言人，尽量避免与业主的正面冲突，而一旦开发商的物业公司也撤走后，一切问题就都堆积到了新物业公司。”周长鹏认为，面对新建小区的开发商遗留问题，业主应该分清形势和权责归属，不要把开发商的遗留问题全部堆到物业公司。
　　周长鹏说，目前济南市新建小区中，因为开发商遗留问题而引发的物业管理难题，已经成了部分小区的“顽疾”。而在诸多遗留问题中，水、电、暖是诸多问题的焦点。
　　“湖滨苑小区开发较早，开发商没有经验，规划之初，既没有一户一表也没有停车场。很多时候开发商对消费者使用了‘障眼法’：一是虚假承诺，二是低廉的物业服务费用。”周长鹏说，水、电、气、暖齐全，充足的停车位等承诺是很多开发商售房时必然涉及的，但是很多业主购房时没有问清楚，水电气暖到底哪些实现了一户一表，规划停车位是否能满足小区私家车主的需要。这些承诺如果没有有效监管，往往成为虚假承诺。
　　“低廉的物业费也是吸引业主的法宝，像湖滨苑这样的小区，0.35元的物业费、不收车位费，这样的条件无疑非常具有诱惑力。但是，这么低廉的物业费对于新建小区和服务成本而言，根本不可能提供标准的物业服务。当业主无法忍受低劣的服务要求更换物业公司时，又恰好正中开发商的下怀。”周长鹏说。
　　于是，当业主入住，新管家上任后，一系列问题都会集中爆发。过于低廉的物业费不可能提供高质量的服务，而当各种虚假承诺在现实中被揭露出来后，业主又不可避免地将把诸多“怒气”转移到物业身上。

　　开发商和业主都不成熟
　　周长鹏认为，业主片面追求低费用给开发商可乘之机

　　“湖滨苑小区的问题反映了开发商和业主的双重不成熟。”周长鹏认为，对于开发商遗留问题，开发商要承担主要责任，居民自己也要进行反思。
　　“这种问题说到底，就是开发商急功近利，为了多卖几套房子而毁掉了长期开发的可能。你盖的房子出现了这么多问题，还能有人再相信你吗？”周长鹏律师认为，湖滨苑开发商的做法类似杀鸡取卵，这暴露出开发商经验不足，没有考虑到以后的发展，盲目追求眼前利益，而忽视了长远的市场。
　　“除了目光短浅，开发商还忽略了一个重要的无形资产，就是物业公司。”周长鹏说，新建小区开盘后，在小区成立业委会之前，往往先由开发商下属的物业公司接管一段时间，这是开发商树立品牌形象很重要的无形资产。前期物业搞好了，可以使小区房屋保值增值，还将为开发商增加利润。
　　但是，另一方面，这也反映出了业主在购房时的不成熟和不理性。“极少有业主能认识到物业的重要作用，很多人都错误地把焦点集中在物业价格上。”周长鹏认为，业主片面追求低费用给开发商以可乘之机，对低廉价格的片面追求必然导致对其他方面的忽视。

业主在向新管家提出建议。

　　■解决出路

　　要想从根本上解决业主必须做出“妥协”

　　“要想解决问题，业主必须要妥协。”对于湖滨苑小区业主面临的水电表改造、停车难以及配套设施的补建等一系列难题，周长鹏认为，从目前看，近十年积攒下的问题，要想从根本上解决，业主必须做出“妥协”。
　　“现在是业主要反思的时候了，开发商走了，我们住进小区，要按照规范的物业收费进行交费，不能再像过去一样，依赖低廉物业费标准了。”周长鹏建议业主们，通过业委会与物业、开发商进行协调，一个一个解决问题。“业主们要有信心，现在已经不是讨论谁担责的时候，而是考虑怎么解决问题。业主作为房屋所有权人，完全可以跟开发商索要应获得的正当利益。而且，必要时候可以拿起法律武器，通过司法渠道索回应有的权益。但是，对于小区硬件设施补建问题，经业主商议，应根据实际情况分摊这部分投资，而不能继续把遗留问题推卸给物业公司。”

　　物业管理和开发商遗留问题将有明确权责分工

　　对于湖滨苑小区的一系列开发商遗留问题，特别是水电表改造问题，已经引起了政府部门的重视。天桥区房管局物业科科长见全透露，已经把该小区的开发商遗留问题上报给了济南市建委。
　　“济南市正在对新建小区的水电暖问题进行普查，目前，天桥区的普查已经结束，近30个小区存在开发商遗留的水电暖问题。”见全说，新建小区水电暖配套设施不完善问题已经成了目前小区管理难题之一，政府部门正在为解决此类问题做出努力。
　　“当初为了解决湖滨苑小区的物业矛盾，我们跟办事处、居委会一起指导业主成立业委会，从中协调居民和开发商的沟通，包括后来招标选择物业公司，业委会都起了很大作用。”见全认为，在政府部门指导下，成立业委会是解决业主跟开发商以及物业公司纠纷的前提条件。
　　“省建设厅也正在制定出台针对物业管理和开发商遗留问题的政策。”26日，周长鹏还带来了一个好消息。目前，《山东省住宅小区物业管理区域内相关专业服务单位职责分工暂行规定》和《关于加强房地产开发项目交付使用管理工作的通知》两个文件正在制定和拟稿过程中，这两个文件将对未来小区物业管理和开发商遗留问题做出明确的权责分工。

　　12-13版专题采写：社区记者　李丽　李杰
　　专题摄影：记者　邱志强　李丽
　　版式统筹：张峰
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